Разное

Перевод жилого помещения в нежилое: пошаговая инструкция

Для ведения бизнеса в собственной квартире или доме их владельцам приходится прибегать к процедуре перевода жилого помещения в нежилое. Эта процедура достаточно длительная, сложная и, зачастую, сопряжена с судебными разбирательствами. В настоящей статье мы рассмотрим порядок перевода жилого помещения в нежилое.

Условия перевода жилого помещения в нежилое

В законе установлены следующие условия, при которых площадь для жилья можно превратить в помещение для бизнеса:

посетители смогут попасть в нежилое помещение через отдельный вход, который не связан с помещениями для жилья или имеется техническая возможность сделать такой вход;
площадь, у которой нужно изменить назначение, не является частью жилого помещения (например, комнату в квартире или жилом доме нельзя перевести в нежилое помещение);
в переводимом жилье никто не прописан (если собственник или другие лица используют это помещение как место для постоянного проживания, то власти откажут в переводе);
отсутствуют обременения права собственности на переводимое помещение (например, если жилье заложено банку, то перевести его в нежилое нельзя);
нежилое помещение в жилом доме с большим количеством квартир можно сделать лишь на первом этаже или выше, но только если непосредственно под переводимыми квадратными метрами не располагаются квартиры.

Изменения в закон, принятые в 1 чтении:

В настоящее время в Государственной Думе РФ на рассмотрении находится законопроект (проект №542922-7), предполагающий внесение изменений в ЖК РФ по переводу жилого помещения в нежилое. Данный законопроект уже принят в первом чтении. Законодатели предлагают установить еще одно условие для оформления жилого помещения в нежилое – нельзя допускать, чтобы в переводимые нежилые квадратные метры можно было попасть через помещение, которое используется для доступа к жилью.

Перепланировка жилого помещения в нежилое не допускается в следующих случаях:

если жилье находится в наемном доме социального назначения;
в переводимом помещении хотят осуществлять религиозную деятельность.

Подробнее о перепланировке читайте в нашей статье.

Переводим жилое помещение в нежилое: согласие собственников

Если для переводимого помещения нет отдельного входа, то для изменения его назначения необходимо согласие собственников многоквартирного дома. Это связано с тем, что потребуется оборудовать отдельный вход, и будет задействовано общее имущество, которое принадлежит всем собственникам многоквартирного дома. Именно данные изменения, которые влекут присоединение или уменьшение общедомового имущества, требуют согласования со всеми жильцами (статьи 36 и 40 ЖК РФ). Так, например, при обустройстве отдельного входа требуется использовать стену дома или земельный участок, расположенный рядом с домом. Все это относится к общему имуществу в МКД.

Отсутствие согласия всех собственников, зачастую, влечет за собой судебные тяжбы. Владельцу жилого помещения, желающему перевести его в нежилое, приходится в судебном порядке оспаривать отказ властей в переводе или судиться с другими собственниками жилья в МКД, которые не согласны с переводом.

Примеры из судебной практики, когда для использования общего имущества в доме требовалось согласие всех собственников

Гражданин переоборудовал свое жилье в офис и получил согласие местных властей на перевод жилых квадратных метров в нежилое помещение в многоквартирном доме. Но другой собственник квартиры выступил против переоформления и обратился в суд для признания перевода незаконным.

Для обустройства отдельного входа в переводимое помещение потребовалось использовать земельный участок площадью 4 кв.м., чтобы оборудовать входной узел из легких конструкций. Гражданин организовал собрание жильцов и получил согласие, на котором проголосовали около 66% всех собственников.

Верховный суд Республики Татарстан указал, что этого недостаточно и необходимо получить согласие на переоборудование и использование общего имущества всех собственников в доме. Кроме того, судом было отмечено, что для подтверждения согласия собственников не достаточно просто протокола собрания – требуется предоставить письменные решения собственников (Апелляционное определение от 17.09.2015 года по делу № 33-13616/2015).

В похожей ситуации оказался еще один собственник из Санкт-Петербурга, желающий осуществить переустройство жилого в нежилое помещение. Для организации коммерческой деятельности гражданин переоборудовал три своих квартиры – оконные проемы превращены во входы, оборудованы крыльца, а часть земли рядом с многоквартирным домом выложена тротуарной плиткой. Некоторым жильцам дома такие перемены не понравились, и они решили в судебном порядке заставить собственника трех квартир произвести демонтаж крылец и привести в прежнее положение земельный участок.

Санкт-Петербургский городской суд встал на сторону жильцов и обязал собственника привести все в прежнее состояние. Суд указал, что стена многоквартирного дома является ограждающей несущей конструкцией и относится к общедомовому имуществу. А использование придомового земельного участка при обустройстве отдельного входа влечет за собой изменение объема и режима пользования частью земли, которая также относится к категории общей долевой собственности. Поэтому для перевода жилого помещения в нежилое необходимо согласие всех собственников (Апелляционное определение от 27 июня 2018 года № 33-10583/2018).

Есть в судебной практике перевода жилого помещения в нежилое и противоположные примеры, когда собственникам удавалось убедить суд в законности данной процедуры. Верховный суд Республики Татарстан встал на сторону собственника квартиры, который хотел переделать её под нежилое помещение, но получил отказ от местных властей, так как отсутствовало согласие всех собственников.

Отдельный вход в квартиру предполагалось сделать путем демонтажа панели ограждения лоджии квартиры собственника, а не стены многоквартирного дома. Соответственно, в этой части общедомовое имущество не используется. Относительно использования части общего земельного участка при обустройстве крыльца суд отметил, что к собственнику переводимой квартиры не переходит право собственности на используемую часть земельного участка (Апелляционное определение от 05.10.2015 года по делу №33-14610/2015).

Собственнику квартиры в Нижнем Новгороде тоже «повезло» в суде, признавшем незаконным отказ местной администрации в переводе жилого помещения в нежилое, которая также требовала от предпринимателя согласия всех остальных жильцов многоквартирного дома на перепланировку. Но суд указал, что нельзя отнести к несущим конструкциям и к общедомовому имуществу ограждение лоджии, так как оно находится в пользовании одного собственника и обслуживает только одну квартиру. Для обустройства отдельного входа была использована вертикальная металлическая лестница, которая не касалась земельного участка и, значит, общее имущество не задействовано (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.11.2017 года по делу № А43-2359/2017).

Но стоит заметить, что положительные судебные решения, которые выносятся в пользу предпринимателей, пытающихся осуществить перевод квартиры из жилого в нежилое помещение, все же, редкость. Более того, Верховный Суд РФ высказал свою позицию по данному вопросу и указал, что использование общего земельного участка требует согласия всех собственников в МКД (Определение N 83-КГ16-10).

Получить сведения о составе общедомового имущества по конкретному дому можно из выписки ЕГРП на дом, а также в управляющей компании.

Собрание жильцов

После проведения собрания по вопросу использования общего имущества сохраните следующие документы:

протокол собрания;
уведомление о проведении собрания;
документы, подтверждающие, что собственники были уведомлены о собрании;
лист регистрации собственников на собрании;
решение каждого собственника по вопросам собрания;
списки собственников на дату собрания.

Подробности по проведению собрания жильцов в МКД для решения вопроса об использовании общедомового имущества изложены в статьях 44-48 ЖК РФ.

Пример вопроса о переводе жилого помещения в нежилое для протокола общего собрания:

«Решение вопроса об организации отдельного входа в квартиру № 15 для перевода жилого помещения в нежилое помещение.

От собственника квартиры 15 – Иванова Ивана Ивановича поступило предложение рассмотреть вопрос о даче собственниками согласия на организацию (устройство) отдельного входа в помещение квартиры 15 из существующих оконных проемов со стороны лицевого фасада дома 14 по улице Ленина, а также на использование части земельного участка площадью 5 квадратных метров, относящегося к общему долевому имуществу собственников жилых помещений в многоквартирном доме 14, для установки входного узла.

Приняли решение: Разрешить Иванову Ивану Ивановичу осуществить организацию отдельного входа в квартиру 15 и использовать для установки входного узла часть земельного участка площадью 5 кв.м. в целях перевода жилого помещения в нежилое.

Голосовали:

ЗА – 100%

Против – 0

Воздержались – 0»

Как видно из судебной практики, добиться перевода жилого в нежилое помещение на первом этаже жилого дома достаточно сложно, если изначально не было отдельного входа.

Обратите внимание! Если у жилого помещения есть отдельный вход и при его переводе не затрагивается общедомовое имущество, то на такой перевод получать согласие собственников закон не требует. Но новым законопроектом, который принят пока только в 1 чтении, установлено, что для перевода жилых квадратных метров в помещение для бизнеса потребуется согласие остальных жильцов. Для получения такого согласия потребуется провести общее собрание, и оно будет признано состоявшимся:

для дома с 1 подъездом – если в нем приняли участие собственники с более 2/3 голосами от общего числа голосов, а от помещений, которые непосредственно примыкают к переводимому помещению, – не менее 50%. Для победы на собрании предпринимателю потребуется более 50% проголосовавших за перевод;
для дома с 2 и более подъездами – в собрании должны принять участие собственники, обладающие более 50% голосов и более 2/3 голосов от подъезда, где располагается переводимое помещение. Для победы на собрании предпринимателю потребуется более 50% проголосовавших за перевод и более 50% проголосовавших за перевод в подъезде, где расположено переводимое помещение.

Проект перевода жилого помещения в нежилое

Когда принципиальное согласие собственников получено, или оно не требовалось, можно перейти к следующему этапу – оформлению проекта переустройства. Заказать проект можно в специализированной компании, которая оказывает данные услуги. Но стоит обратить внимание, чтобы у данной компании был допуск СРО на проектирование. Поэтому при обращении в выбранную компанию запросите у неё выписку из реестра СРО, и проверьте компанию в реестре через интернет.

Официальный перечень СРО по проектированию можно найти на сайте. Выбираете СРО, в котором состоит выбранная вами компании, и переходите на сайт этого СРО. Там можно найти реестр членов данного СРО и проверить, действительно ли выбранная компания включена в реестр.

Решение о переводе жилого помещения в нежилое: согласовываем с местными властями

Для того чтобы узаконить перемены в назначении помещения – с жилого на нежилое, необходимо обратиться в местную администрацию (в том районе, где находится недвижимость). Также документы на перевод можно подать через МФЦ.

Перевод жилого помещения в нежилое в Москве можно осуществить:

для граждан – на сайте или через МФЦ в любом отделении – независимо от того, в каком районе зарегистрирован собственник;
для предпринимателей – на сайте, если есть электронная подпись, и через Департамент городского имущества г. Москвы.

Обратите внимание! Если вы решили узаконить перевод онлайн через сайт, то после онлайн-обращения в течение 5 рабочих дней нужно будет принести в МФЦ оригиналы документов.

Документы для перевода жилого помещения в нежилое

Законом установлен следующий перечень бумаг, которые потребуются для придания законного статуса переоформлению жилых квадратных метров в помещение для бизнеса:

заявление;
паспорт собственника;
бумаги на собственность по жилью в виде оригиналов или нотариальных копий (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРП);
технический паспорт по жилью;
поэтажный план дома, где располагается переводимое помещение;
проект переустройства;
протокол собрания собственников и другие документы по собранию (если оно проводилось).

Документы под номерами 3, 4 и 5 собственник может и не предоставлять – местные власти обязаны будут получить их самостоятельно. Но нужно понимать, что это может существенно увеличить время получения решения о переводе.

Изменения в закон, принятые в 1 чтении (пока не начали действовать):

В ближайшее время закон будет изменен. Указанным выше законопроектом предусмотрено внесение изменений в статью 23 ЖК РФ – перечень бумаг для перевода увеличится на два документа:

протокол собрания собственников о выражении согласия на перевод жилого помещения в нежилое;
согласия обладателей права собственности на помещения, которые непосредственно примыкают к переводимому помещению.

Сроки перевода жилого помещения в нежилой фонд

После того, как местные власти получат все необходимые документы от собственника, решение о переводе или об отказе в этом должно быть принято в течение 45 дней. Если документы подавали через МФЦ, то срок увеличится на несколько дней. Собственника должны уведомить через 3 рабочих дня о приятном решении.

Если для перевода нужно провести переустройство помещения, то документ с решением о переводе будет содержать в себе:

требование о проведении переустройства/перепланировки;
перечень необходимых работ, если их нужно проводить.

Когда работы будут закончены, их окончание должно быть подтверждено актом приемочной комиссии от местных властей.

Предприниматель может использовать свое помещение как нежилое после получения одного из документов, который будет подтверждать окончание перевода:

решение о переводе (для случаев, когда не требуется проведение дополнительных работ);
акт приемочной комиссии о завершении переустройства/перепланировки.

Особенности перевода жилого дома в нежилое помещение

Данная процедура исключает проведение собрания собственников и получение их согласия. Нет необходимости оборудовать дополнительный вход и, соответственно, не нужно оформлять проект перепланировки. В остальном процедура остается такой же, как и для квартиры в многоквартирном доме.

Но при работе с частным домом стоит учесть следующее нюансы.

1. Нельзя перевести в нежилой фонд только часть жилого дома.

Примеры из судебной практики. Верховный суд Республики Северная Осетия-Алания подтвердил законность отказа местных властей в переводе части жилья в нежилое помещение. Собственник посчитал такой отказ незаконным, так как в переводимом помещении был отдельный вход, в нем никто не проживал и из данного помещения нельзя попасть на жилые квадратные метры. Но суд руководствовался данными технического паспорта, в соответствии с которыми спорное помещение было лишь частью жилого дома, соответственно, перевести его в нежилое помещение нельзя (Апелляционное определение от 17.03.2015 г. по делу № 33-232/2015).

В похожей ситуации оказался собственник жилого дома из Тольятти, который хотел перевести в нежилой фонд несколько комнат. Суд, признавая законность отказа местных властей в переводе, сослался на данные свидетельства о праве собственности на дом, в котором было указано, что переводимые комнаты являются лишь частью жилого дома (Апелляционное определение Самарского областного суда от 22.01.2016 г. по делу №33а-785/2016).

2. При переводе жилого дома в нежилой фонд нужно проверить категорию земельного участка, на котором расположен переводимый дом.

Пример из судебной практики. Тюменские власти отказали в переводе собственнику четырехэтажного жилого дома по той причине, что данный дом располагается на землях рекреационного назначения, и возводить на них объекты административно-бытового назначения запрещается. Верховный Суд РФ поддержал позицию тюменских властей и вынес Определение от 10.11.2015 г. № 89-КГ15-9. Также власти откажут в переводе, если дом располагается на земле ИЖС.

Поэтому, прежде чем заняться переводом жилого дома в нежилое здание, следует заказать выписку из ЕГРП на земельный участок. Сделать это можно, воспользовавшись услугами компаний за денежное вознаграждение, или оформить самостоятельно на сайте Росреестра. Госпошлина в этом случае составит 300 рублей.

В случае если земельный участок, на котором расположен дом, обладает категорией, не позволяющей размещать там офисные объекты, то для оформления перевода потребуется изменить категорию земельного участка.